Как купить недвижимость за границей, не выезжая из Украины

Украинцы все активнее интересуются возможностью дистанционной покупки недвижимости. И не только украинцы — этот тренд набирает обороты по всему миру. Опыт нашей компании показывает, что в 2024 году 38% сделок в Испании, 50% — в Турции, и 96% — на Бали были заключены без личного визита инвестора. Это удобно, но требует понимания особенностей рынка, юридических нюансов и финансовых процедур.

Процедура дистанционной покупки

Покупка недвижимости в другой стране без личного визита может казаться рискованной, но современные технологии и юридические механизмы позволяют провести сделку полностью дистанционно. Главное — четко понимать последовательность действий.

Сначала выбирается объект. Инвестор определяет свои цели — доход от аренды, перепродажа или личное пользование. Далее специалисты подбирают подходящие варианты, анализируют их ликвидность и рентабельность, проводят видеопрезентации и онлайн-обзоры района.

После выбора недвижимости объект резервируется. Для этого вносится задаток, который фиксирует цену и гарантирует, что объект не будет продан другому покупателю. Условия возврата суммы зависят от застройщика и законодательства страны.

Следующий этап — оформление документов. Большинство юридических процедур можно пройти дистанционно, включая заключение договора. В большинстве случаев это делается в электронном формате, но иногда требуется доверенность, оформленная у нотариуса или в консульстве.

Финальный шаг — оплата и регистрация права собственности. Денежные средства переводятся официально, через банковские операции или с помощью других предусмотренных законом способов. После завершения всех формальностей недвижимость официально переходит в собственность покупателя.

Недвижимости в Испании: как купить дистанционно

Покупка недвижимости возможна даже без личного присутствия, поскольку все этапы сделки можно пройти дистанционно.

Главная особенность процесса — юридическое сопровождение и правильная организация документов. Для покупки недвижимости в Испании требуется идентификационный номер иностранца (NIE), который можно получить удаленно. Открытие счета в испанском банке возможно без визита в страну, хотя иногда банки могут требовать дополнительных подтверждений.

Процедура сделки происходит в несколько этапов: после выбора объекта оформляется предварительный договор, покупатель вносит задаток и подписывает основной контракт. Все документы могут быть подготовлены дистанционно, а подписание финального договора происходит либо лично, либо через доверенное лицо.

Денежные переводы осуществляются официально через банк, что обеспечивает полный контроль и безопасность платежей. Регистрация права собственности занимает определенное время, но все процедуры проходят в стандартном порядке.

Недвижимость Турции: конвертация в лиры и статус района

Процедура дистанционной покупки здесь похожа на Испанию, но есть несколько важных отличий.

Прежде всего стоит обратить внимание на выбор застройщика. В стране нет жесткого государственного контроля над девелоперами, поэтому среди многочисленных предложений встречаются проекты с неопределенными сроками сдачи или низким качеством строительства. Перед покупкой следует проверить репутацию застройщика и историю его реализуемых объектов.

Еще один фактор, который следует учитывать, — статус района. В Турции есть «открытые» и «закрытые» зоны для получения вида на жительство (ВНЖ). Даже если покупатель не планирует оформлять ВНЖ, этот статус влияет на ликвидность объекта: недвижимость в «закрытых» районах менее привлекательная для будущей продажи или сдачи в аренду.

Финансовые операции имеют свою специфику. Оплата за недвижимость, независимо от того, производится она в евро или долларах, должна быть официально конвертирована в турецкие лиры. Для этого покупатель получает специальную справку из банка, которая подтверждает обмен валют. Без этого документа регистрация права собственности невозможна.

После оформления сделки необходимо подключить коммунальные услуги — воду, электроэнергию, газ и интернет. Это можно сделать дистанционно через доверенность, но процесс требует координации с местными службами.

Что касается вторичного рынка — здесь дистанционные сделки случаются реже. Покупатели, которые ищут жилье для личного пользования, обычно предпочитают лично посмотреть квартиру перед покупкой. Инвесторы, рассматривающие недвижимость, как актив, чаще совершают сделки онлайн, доверяя экспертам проверку объекта.

Недвижимость на Бали: нюансы с землей и оплата криптой

Есть несколько особенностей этого рынка. Первая — юридическая схема владения. В Индонезии иностранцы не могут владеть землей, поэтому покупка недвижимости происходит по системе leasehold — долгосрочной аренды земли сроком на 25−30 лет с возможностью продления. Это не равнозначно полноценному праву собственности, но при правильном оформлении дает покупателю полный контроль над объектом, включая сдачу в аренду или перепродажу.

Еще одна важная особенность — необходимость тщательной проверки застройщика. Из-за стремительного роста рынка на Бали работают много девелоперов без опыта, которые могут нарушать сроки сдачи или предлагать проекты без надлежащих гарантий. Инвесторам следует тщательно изучать репутацию застройщика, историю его предыдущих проектов и качество уже построенных объектов. Важным фактором также является работа управляющей компании, поскольку именно она определяет, насколько эффективно будет работать недвижимость в арендном сегменте.

Читайте также: Недвижимость под Киевом до $10 тыс: что можно купить за такие деньги и стоит ли это делать

Финансовые расчеты так же, как в Испании и Турции, проходят через банковские переводы, но на Бали есть возможность оплачивать объекты криптовалютой или наличными, что ускоряет процесс, но требует дополнительной проверки юридических деталей сделки.

Еще одна уникальная опция, редко встречающаяся на других рынках, — возврат задатка. Многие застройщики позволяют резервировать объект на 1−2 недели с возможностью вернуть внесенную сумму, если покупатель передумает. Это делает дистанционные покупки еще более привлекательными для инвесторов.

После заключения сделки так же, как в Испании и Турции, проводится регистрация прав на недвижимость и передача объекта во владение. Учитывая специфику рынка, ключевую роль в финальном этапе играет выбор управляющей компании, которая будет отвечать за состояние объекта, аренду и будущую прибыль инвестора.

К сожалению, в нынешних реалиях многим украинцам сложно и временно невозможно уехать за границу, чтобы лично заключить сделку. Однако это не должно быть причиной отказа от выгодных инвестиций, если есть ресурсы и желание для их реализации. Современные возможности выбирать объекты недвижимости и оформлять покупку дистанционно одновременно решают многие вопросы.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий